Rendite catastali dopo il Superbonus, pochi le hanno aggiornate (e mini rincari per chi lo ha fatto)

La polemica sulle lettere di compliance inviate dall’Agenzia delle Entrate alle partite Iva per sollecitare l’adesione al concordato fiscale non accenna a placarsi. Ma è facile scommettere che a breve ci sarà un bis, perché nelle prossime settimane al domicilio di chi ha usufruito del Superbonus arriveranno le lettere di invito ad adeguare la rendita catastale dell’immobile.

Le lettere per adeguare i dati catastali

La Legge di Bilancio 2024 ha previsto (art.1, comma 86 e 87) che chi ha usufruito del Superbonus 110 è tenuto ad aggiornare i dati catastali. Il ministro dell’Economia Giorgetti ha annunciato a ottobre che verranno inviati ai percettori di agevolazioni fiscali sulla ristrutturazione le lettere che invitano ad adeguarsi alla normativa. All’aggiornamento si procede per prassi quando il valore dei lavori superano il 15% del valore catastale dell’immobile. Per ogni 15% si dà luogo al passaggio alla classe catastale superiore, con conseguente incremento della rendita e quindi delle imposte (quando dovute, cioè in tutti i casi in cui l’immobile non sia una prima casa non di lusso).

Come calcolare il rapporto tra spesa e valore catastale originario

Il calcolo del rapporto tra la spesa e il valore catastale originario dell’immobile è tutt’altro che agevole. Bisogna partire dalla spesa sostenuta, distinguere tra le opere del tutto nuove (ad esempio il cappotto termico) e quelle che invece consistono nell’ammodernamento dell’esistente (ad esempio la sostituzione degli infissi); le prime si considerano per intero, le seconde indicativamente si valorizzano alla metà del costo. Fatto il totale, si calcola a quanto corrisponde la cifra riportata ai valori 1988/89 e si mette il risultato in rapporto con il valore catastale della casa di allora (che si ottiene moltiplicando la rendita originaria per 100). Se il costo dei lavori supera il 15% del valore 1988/89 si procede alla rivalutazione. Un meccanismo intricato e che richiederà sicuramente un intervento di chiarificazione da parte delle Entrate. Facciamo comunque un esempio basandoci sulla procedura che abbiamo descritto.

L’esempio

Ipotizziamo che per una casa con rendita catastale 1.000 euro un proprietario abbia ultimato i lavori a novembre 2023 e che i lavori le opere agevolabili siano ammontate a 50 mila euro, 40 mila per il cappotto, 20 mila ridotti della metà a 10 mila per il cambio infissi Sul sito www.rivaluta.istat.it si calcola a quanto equivale un euro del 1988 (il sistema effettua in automatico la conversione lira/euro) ai valori attuali: il risultato è 2,527. Si compie la stessa operazione per la media annua 1989 e si ottiene 2,370. La media tra i due valori così ottenuti è 2,448. Per ottenere il valore della rivalutazione basta dividere 50mila euro per 2,448 e si ottiene 21.424 euro. Siccome il valore della casa è di 100mila euro mentre la spesa è pari al 21,4% bisogna provvedere all’aggiornamento.

Le case autonome

L’impressione generale è che finora l’adeguamento delle rendite dopo il Superbonus sia stato largamente disatteso. C’è qualche cosa d’altro oltre all’impressione? Numeri significativi si possono ricavare dai dati su una categoria particolare di immobili, le case autonome e vediamo perché. Il Superbonus era riservato a tre categorie di immobili: edifici unifamiliari, case funzionalmente indipendenti e abitazioni in condominio. Sulle case funzionalmente indipendenti conosciamo il numero preciso di immobili coinvolti ma non si può attribuire loro una classificazione catastale unitaria; dei condomini conosciamo il numero di edifici ma non il numero di unità immobiliari coinvolte (per questo servirà l’elaborazione delle dichiarazioni di redditi presentate quest’anno per il 2023), per le case autonome invece conosciamo il numero di unità immobiliari che ne hanno beneficiato (241.409), il valore unitario degli interventi (117.409 euro, come appare sul riepilogo ufficiale dell’Enea) e possiamo assumere che si tratti di immobili classificati come A7 dal catasto.

L’adeguamento delle rendite catastali

Partendo da queste premesse è facile dedurre che la grande maggioranza di queste case sottostà all’obbligo di adeguamento della rendita e che per ora ben pochi lo hanno fatto. Nel 2023 la rendita media degli A7 in Italia era di 879 euro, per un valore al 1988/89 di 87.300 euro. Nel 2022 risultava di 878 euro, nel 2019, prima del Superbonus, a 877 euro, con variazioni quindi pressoché irrilevanti se si considera che nel frattempo si sono aggiunte abitazioni nuove di rendita verosimilmente maggiore della media. Se consideriamo prudenzialmente che di quei 117.409 euro metà siano dovuti a opere nuove e metà a opere di sostituzione da valorizzare al 50%, il valore, calcolato come abbiamo visto sopra, al 1988/89 è di 35.971 euro, cioè quasi il 41% di 87.300. I dati Enea sono suddivisi anche per Regione ma il risultato cambia poco. Un esempio per tutti: la Lombardia. Il valore medio calcolato sulle rendite è 76.400 euro, la spesa media è stata di 120.901 euro che ai valori 1988/89 significano 46.918 euro, ovvero il 61,4%.

Chi ha usufruito del bonus ristrutturazione

Il Sole 24 Ore del 9 dicembre riporta un’interessante analisi di Agefis, associazione dei geometri fiscalisti, da cui si ricava che la maggior parte delle richieste di aggiornamento delle rendite quest’anno è stata effettuata da chi ha compiuto lavori agevolati dal bonus ristrutturazione. In questi casi, come segnala il quotidiano, l’obbligo non scatta per il valore dei lavori ma per la natura stessa dei lavori effettuati quando consistono in una modifica della disposizione degli spazi o in un loro ampliamento. Se ad esempio, nel pieno rispetto delle regole urbanistiche, si realizza una veranda la casa ha un vano in più e anche se il suo classamento catastale non cambia la rendita sale.