dal Cin alle keybox, tutto quello che c’è da sapere

Genova. Il conto alla rovescia per l’entrata in vigore delle nuove norme che regolano gli affitti brevi è iniziato: a partire dal primo gennaio, chi ha un alloggio che vuole destinare a casa vacanza dovrà necessariamente adeguarsi a una serie di regole più restrittive rispetto al passato, mettendo in conto anche investimenti economici e di tempo legati a iter burocratici più complessi.

Le principali novità sono già state ampiamente dibattute: check-in in presenza, stop agli ormai onnipresenti lucchetti con combinazione che contengono le chiavi dell’alloggio, obbligo di ottenere ed esporre il Cin (Codice Identificativo Nazionale), comunicazione dei nominativi degli ospiti alla Questura in qualsiasi caso.

Cos’è il Cin, perché è obbligatorio e come si ottiene

“Il Cin – spiega Antonio Piccioli, presidente regionale Fiaip, Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali – va esposto all’esterno, sul citofono o sulla facciata dello stabile, ed è un codice nazionale che non sostituisce ma che affianca il Citra, che è il codice identificativo regionale (l’equivalente del Cir, propedeutico all’ottenimento del Cin, ndr). La procedura per ottenerlo non è breve”.

Bisogna infatti fare domanda tramite Spid sul portale del ministero del Turismo, di fatto una comunicazione di inizio attività che i Comuni dovrebbero evadere in circa 30 giorni. Dovrebbero, perché attualmente gli sportelli che se ne occupano hanno centinaia di richieste difficili da evadere entro il primo gennaio 2025, giorno in cui le nuove norme entreranno in vigore. E i tempi rappresentano un problema, perché si prevedono multe da 800 a 8.000 euro per chi ne è sprovvisto, e i portali non accetteranno più immobili senza il Cin. Conseguenza diretta, né il proprietario né l’eventuale agenzia che gestisce l’alloggio possono prendere le prenotazioni.

Check-in solo in presenza e stop alle keybox per gli affitti brevi

C’è poi il capitolo check-in da remoto. Non sarà più possibile farsi inviare i documenti in formato digitale dall’ospite, né consegnarli le chiavi attraverso una keybox fornendo un codice. L’host deve ricevere i documenti direttamente dalle mani dell’ospite, a prescindere dall’orario.

“Una circolare ministeriale impone alle amministrazioni locale di vigilare e assicurarsi che le keybox, le cassettine con combinazione che contengono le chiavi, non vengano più utilizzate – spiega Piccioli – O meglio, non possono più essere sistemate sui pali della luce, sulle inferriate, in generale in strada. Questo comporta che l’host debba essere fisicamente presente per la consegna delle chiavi, oltre che per identificare l’ospite e registrarne i documenti. La finalità della bizzarra circolare sulle box è però più di carattere estetico che di sicurezza. Anche perché un host può essere presente al momento del check-in e fare tutto a regola d’arte, ma il problema continua a porsi se nei giorni successivi nell’alloggio arrivano persone che non corrispondono a chi ha prenotato”.

La comunicazione degli ospiti, gli estintori portatili e i rilevatori

Alle due principali e più impattanti novità si uniscono poi altre norme tra cui la comunicazione, tramite il sistema “Alloggiati Web” (per cui servono credenziali ad hoc) degli ospiti alla questura e la dotazione di estintori portatili e rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio. Va anche tenuto conto del fatto che non è possibile offrire colazione o altri servizi di tipo alberghiero: in questo caso l’alloggio rientrerebbe in un’altra categoria di struttura ricettiva.

“Per i proprietari è soprattutto la norma del check-in in presenza a risultare problematica – prosegue Piccioli – facendo appello al buon senso, io ti identifico, ti faccio entrare in casa mia e te la lascio per una settimana, ma se il giorno successivo arriva un’altra persona non ci posso fare nulla. E poi, chi controlla? Si pensa alla legge, ma non a chi la applica”.

Poche case per affitti lunghi a Genova, ma “è una bolla destinata a sgonfiarsi”

In Liguria oggi gli appartamenti ammobiliati a uso turistico (i cosiddetti Aaut) registrati sul portale regionale sono 36.062, 163.773 i posti letto. La provincia che ne conta di più è Savona (rispettivamente 11.161 e 52.130), seguita da Genova (10.522 appartamenti, 48.513 posti letto), Imperia (7.590 e 34.049) e La Spezia (6.789 e 29.081). A fine novembre, il 44% era fuorilegge.

“Va poi tenuto conto di tutte le realtà sommerse. Ci sono tantissime strutture ricettive che non sono neppure registrate sul sito della Regione – sottolinea ancora Piccioli – Come agenti immobiliari, molto capillari sul territorio, siamo i testimoni di queste realtà sommerse, oltre che i rappresentanti di uno sconcerto da parte di chi invece vuole vivere in regola, pagando ciò che deve e adattandosi alle nuove norme, convivendo sullo stesso pianerottolo con chi è completamente abusivo. Anche noi dobbiamo conviverci come categoria professionale”.

A Genova da tempo si dibatte del proliferare di case vacanza e della mancanza di immobili da affittare regolarmente con contratti 3+2 o 4+4, in particolare in centro storico, dove commercianti e residenti lamentano una progressiva diminuzione di abitanti stabili in favore dei turisti: “Non si può negare che sia così – conferma Piccioli – però è bene anche dare una narrazione corretta del fenomeno affitti brevi. Come categoria riteniamo sia una sorta di ‘bolla’ destinata a ridimensionarsi. Faccio un esempio: ho affittato per un anno un bilocale in centro come b&b pere sperimentare in prima persona pro e contro, e a conti fatti, scaduto il contratto con la società che lo gestiva, l’ho affittato 3.2 a canone concordato. L’inquilino non danneggia l’appartamento, nel condominio non si lamentano, non ci sono persone che vanno e vengono a ogni ora del giorno e della notte”.

“Tante persone ritengono di avere trovato una miniera d’oro affittando appartamenti anche molto piccoli, lontani del centro, a prezzi da centro città – conclude Piccioli – Ma Genova non è Firenze e non è Roma. Sono filoni destinati a sgonfiarsi a meno di una gestione estremamente oculata, il rischio è di affittare una, due settimane l’anno e ritrovarsi vuoto l’immobile per 250 notti l’anno. Non è tutto oro ciò che luccica, e le nuove norme certamente renderanno ancora più complesso destreggiarsi”.